业主擅自将住宅改为商业用途，物业公司能否予以制止？

基本案情：

    王某购买某小区一楼的住宅一套，入住后不久就将住宅改建为美容美发中心，私自将窗下墙拆除后搭建台阶，并占用公共绿地。物业公司发现后，认为王某的行为拆改了房屋的承重结构，破坏并侵占了房屋公共部位，诉至法院，要求王某将拆除的窗下墙恢复原状并拆除搭建台阶。法院审理后认为，王某拆除窗下墙的行为确属损害房屋公共部分的行为，搭建台阶、占用公共绿地的行为则属于侵占小区公共部位的行为。王某的行为违反了相关的法律法规，超出了正当行使房屋所有权的权利界限，据此，法院依法支持了物业公司的诉讼请求。

律师说法：

    “住改商”，顾名思义，就是将住宅改成商业用房。“住改商”的行为会给同栋楼的其他业主，乃至于整个小区的业主造成一些不利影响，比如外来人口增加，加重了小区的安全隐患；造成环境及噪音的污染；《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对“住改商”行为作出了相应的限制规定。

律师提示：

    对于“住改商”的行为必须符合什么条件才为合法的行为呢？一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。对于有利害关系的业主是指与涉及“住改商”行为的物业属同一栋建筑物内的其他业主。具有利害关系的业主具有一票否定权。如未经利害关系业主同意，有利害关系业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

法条链接：

   1、《中华人民共和国物权法》第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

   2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

    将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

    第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。